Мошенничества на зарубежных рынках недвижимости

Подписаться Мошенничества на зарубежных рынках недвижимости Мошенничества на зарубежных рынках недвижимости Мошенничества на зарубежных рынках недвижимости Мошенничества на зарубежных рынках недвижимости Мошенничества на зарубежных рынках недвижимости Мошенничества на зарубежных рынках недвижимости

Покупая жилой объект, убедитесь, что сделка будет юридически чистой и нет мошенничества при продаже квартиры. Представленный материал поможет познакомиться с незаконными махинациями аферистом и избежать их, вы узнаете самые распространенные схемы мошенничества.

Купля-продажа квартиры завершается передачей денег покупателем продавцу. Как на первичном, так и на вторичном рынке жилой объект стоит крупную сумму денег – это основная мотивация для проведения незаконных сделок. 

Мошенничество при продаже квартиры направлено на обман покупателей. Один объект недвижимого имущества может продаваться много раз, продажи осуществляются без согласия наследников, долевых собственников, продаются квартиры, пребывающие в аренде. 

Существует несколько схем обмана, часто аферисты используют одну и ту же схему. 

Мошенничество при купле-продаже квартиры возможно как со стороны продавца, так и со стороны покупателя. 

Самые распространенные мошеннические схемы 

В роли афериста выступают как владельцы, собственники доли, так и их родственники, третьи лица. Жертвой незаконных действий может стать и сам продавец, злоумышленником выступает покупатель. Обычно манипуляции стандартные, но есть и новые – будьте осторожны.

Мошенничество при продаже квартиры со стороны продавца

Мошенничество при продаже квартиры со стороны продавца имеет 7 распространенных схем:

  1. Другое лицо. Злоумышленник, завладев паспортом владельца жилого объекта, продает от его имени квартиру, переклеив в паспорте фотографию (либо он похож на хозяина недвижимости).
  2. Подмена квартир. Аферист входи в доверие покупателя, выясняет, какая недвижимость его интересует, подбирает подходящий вариант, знакомит с ним покупателя. После заключения сделки, передачи денежных средств новый владелец получает абсолютно другое жилье. Эта схема мошенничества при продаже квартиры особенно распространенной была в 90-е годы, действует и сейчас.
  3. Схема мошенничества продажи квартиры при доверенности. Хозяин, не имеющий возможности присутствовать на сделке, может передать это право доверенному лицу, действующему от лица собственника при наличии нотариально заверенной доверенности. Документ может быть отозван, а доверенное лицо продолжит продажу имущества. 
  4. Право пожизненного проживания. Жилье можно приватизировать, а если владелец отказывается от этого в пользу родственника, он получает право пожизненного проживания. Аферист при реализации квадратных метров может умолчать об этот моменте. 
  5. Мошенничество с залогом при продаже квартиры. Покупателю понравился предлагаемый жилой объект, заключается предварительное соглашение купли-продажи, продавцу передается авансовый платеж, после получения которого он исчезает с деньгами. 
  6. Возврат квартиры. Интересная схема: за несколько дней до заключения сделки злоумышленник принимает большое количество алкоголя, попадает в больницу для прохождения лечения и восстановления организма. На момент подписания договора он полностью адекватен. После получения денег подается заявление в полицию о незаконной продаже квартиры. Аферист ссылается на то, что он был неадекватен после принятия алкоголя. Медицинская справка прилагается. Итог: недвижимость возвращается, деньги продавцу – нет.
  7. Сумма, меньше реально заплаченной. Чем выше сумма, тем больше налоговый сбор. Злоумышленник предлагает в договоре прописать меньше сумму, после подает обращение на признание сделки незаконной.  

Есть случаи, когда аферист проникал в дом во время отсутствия хозяев, приватизировал квартиру, продавал ее. Сделку с авансовым платежом часто проворачивают арендаторы, используя подделанные документы. Передавая аванс, специалисты рекомендуют требовать расписку, наличие предварительного договора купли-продажи не является уликой для судебной инстанции. 

Увидев доверенность, настаивайте на встрече с владельцем жилого объекта, убедитесь, что документ не был отозван, обратившись к нотариусу, заверившему доверенность. 

Важно! Если владелец обнаружил потерю паспорта, его кражу, рекомендуется поставить в известность представителей правоохранительных органов. 

Мошенничество при продаже квартиры со стороны покупателя

Мошенничество при продаже квартиры со стороны покупателя имеют такой характер:

  1. Рейдерство. Связано с покупкой доли квартиры, захватом всего имущества. Получив в собственность долю жилого объекта, новый хозяин заселяется в дом, морально уничтожая собственника другой части квартиры. Цель: овладение всем имуществом, покупка второй половины за минимальную цену. 
  2. Финансовый обман. Если покупатель предлагает передать деньги наличным способом – откажитесь от этой идеи. Используйте вексель, банковскую ячейку. Мошенничество с банковскими ячейками при продаже квартиры практически невозможно. 

Если действия субъекта вызвало сомнения, лучше проверить все или отказать от сделки. 

Дополнительные виды афер

Существуют и такие виды мошенничества при продаже недвижимости:

  1. Группа повышенного риска. В нее входят инвалиды, пенсионеры, одинокие люди, лица, не отдающие отчет своим действиям. Частые продажи недвижимости, быстрые сделки, спешки, документы, оформленные менее года назад – это признаки сокрытия собственника.
  2. Наследники. Два варианта манипуляций. Первый – передача имущества третьему лицу. Если наследодатель в завещании указал наследником стороннее лицо, родственники вправе заказать экспертизу, подтверждающую или отрицающую вменяемость наследодателя на момент составления завещания. Второй вариант – после продажи (даже по истечению полугода) могут появиться наследники, имеющие право претендовать на квадратные метры. 
  3. Владелец – несовершеннолетнее лицо. Родители, для избежания сбора документации, могут выписать несовершеннолетнее лицо меньше, чем за полгода до приватизации. Совет экспертов: покупая жилой объект, интересуйтесь судьбой детей, не достигнувшим 21 возраста. Материнский капитал распространяется на всех детей, если чьи-то права были ущемлены, сделка признается незаконной.

Мошенничество с доверенностью на продажу квартиры – распространенная схема, проводится, если владелец находится в другой стране. Если аферист действует от имени одинокого человека, он может предъявить подделанные документы. 

Продать могут и государственную неприватизированную квартиру, вымышленные квадратные метры. Перед покупкой специалисты рекомендуют все тщательно проверять: документы, адрес, квартиру, собственников. 

На что обратить внимание, основные правила

Существует много способов мошенничества при продаже квартиры. На что обратить внимание, основные правила:

  1. Вторичное жилье. На этом рынке злоумышленников больше всего. Здесь используются схемы, используемые не один год, разрабатывающиеся годами. Метод – запугивание. Выход – придерживаться рекомендованных технических требований.
  2. Ипотека. До момента оформления кредита, представители финансовой организации проверяют документы, достоверность информации. На момент оформления ответственность за все риски переходят к страховой компании. Этим промежутком, скачком пользуются мошенники, кредит оформляется (его нужно возвращать), квартиры нет. 
  3. Новостройка. Покупая жилой объект на первичном рынке, обратитесь за помощью к специализированным агентствам, они проверят застройщика. 
  4. Переуступок. Получая право требования, покупатель рискует быть вовлечен в двойную продажу, застройщик может долго строить жилой объект, передать владельцу в недостроенном виде.

На первичном, вторичном рынке действия должны проходить через агентство недвижимость – это повышает шансы избежать незаконной покупки. Если действуете самостоятельно, придерживайтесь таких правил:

  1. Как будет проводиться расчет.
  2. Какие документы представила сторона.
  3. Сколько лет на рынке застройщик.
  4. Какими законами сопровождается сделка.

Не рекомендуется проводить сделки по доверенности от продавца, получение расписки, свидетельствующей о передаче денег, в договоре прописывать полную сумму, а не часть (для уменьшения налогооблагаемой суммы), даже если на это дал согласие банк. Встречаются случаи мошенничества с электронной подписью при продаже квартиры.

Во время купли-продажи доверьте сопровождение сделки юристом, нотариусом, представителями агентства недвижимости, что поможет избежать незаконных действий, включая мошенничество продажи квартиры через Госуслуги. 

Подпишись на новые статьи

Мошенничества на зарубежных рынках недвижимости Мошенничества на зарубежных рынках недвижимости Мошенничества на зарубежных рынках недвижимости Мошенничества на зарубежных рынках недвижимости

Фейковая аренда: как распознать мошенничество?

По данным аналитиков «Миэль», количество сдаваемых в долгосрочную аренду объектов недвижимости в Москве выросло до рекордного уровня. К началу осени общий объем составил около 56 тыс. объектов — это самый высокий в истории показатель. Для сравнения: в конце зимы, перед началом пандемии, в аренду было выставлено примерно 35 тыс. квартир, что на 61% меньше.

арендодателям и арендаторам

Новый сервис «Сдай/Сними на Циан» поможет онлайн и без проблем сдать квартиру приличным людям или безопасно арендовать проверенный вариант

  • Сервис для собственников  
  • Сервис для арендаторов

Неудивительно, что на фоне роста предложения растет и объем мошеннических схем. Зачем подавать фейковые объявления, если в итоге сдать и заработать ничего не получится, спросите вы? О, есть масса способов стрясти с добропорядочных арендаторов деньги еще даже до того, как они придут на первый просмотр! Рассмотрим конкретные примеры.

Мнимые владельцы 

«Володельцы». Мошенники создают сразу несколько аккаунтов, под которыми публикуют выгодные предложения. При этом сами они представляются собственниками.

Разумеется, такие объявления пользуются спросом, так что с претендующих на лот кандидатов взимается некая сумма: таким образом объект якобы бронируется, а достойные кандидаты «подтверждают намерения».Мошенничества на зарубежных рынках недвижимости

Иногда мошенники объясняют необходимость оплаты тем, что очень многие приезжают на просмотр, но квартиру не арендуют, а лишь тратят время хозяев. Причины называются и другие.

БЕЗОПАСНОСТЬ. Самое важное правило во всех случаях звучит так: никаких платных показов и никаких денег за «бронь» (исключением может быть посуточная аренда). 

Клиента также должен насторожить тот факт, что аккаунт у собственника совсем новый.

Псевдобронь в посуточной аренде

Эта схема применяется для посуточной аренды. И вновь мошенник предложит оплатить бронь заранее — вот только на этот раз распознать злой умысел практически нереально, поскольку предоплата в посуточной аренде практикуется сплошь и рядом и не считается подозрительной.

БЕЗОПАСНОСТЬ. «Уши» может выдать разве что дата объявления — чаще всего оно подано буквально только что и слишком уж прекрасный объект за совсем небольшую плату.

Читайте также:  Какие налоги платит ИП с зарплаты работников - расчёт

Кража пароля и денег с карты

«Сказочники». Мелкие детали, красочные описания окружающего мира и скорбные признания о мелких недостатках приятно читать («писал живой человек, а не бездушный агент!»), но это тоже способно быть тревожным звоночком. Особенно когда к ним присоединяется вариант оплатить посуточную квартиру по предложенной ссылке.

Схема такова: используя объявления с других сайтов и информацию о районе из открытых источников, мошенники создают очень правдоподобное объявление — даже фотографии будут реальными.

Пообщавшись с арендатором на сайте, мошенники предлагают перейти в личную переписку в мессенджерах (специально для этого они приобрели в подземном переходе сим-карту), договариваются об оплате через якобы сервис того же сайта, где было найдено объявление.

ЗАТЕМ — ВОТ ОНО! — ЖЕРТВА ПОЛУЧАЕТ ССЫЛКУ НА ОПЛАТУ, НО ССЫЛКА ЭТА СГЕНЕРИРОВАНА БОТОМ: ВЫГЛЯДИТ ТАК ЖЕ, ТОЛЬКО ДЕНЬГИ УХОДЯТ ПРЯМИКОМ В КАРМАН МОШЕННИКАМ.

Более того, схема позволяет получить все данные карты, а это значит, что обманутый арендатор лишится не только суммы, выплаченной за аренду, но и вообще всего, что было на карте. Переход в мессенджеры был нужен для того, чтобы увести жертву с реального сайта и подсунуть потом подделку.

«Сказочники–2». Ту же схему удастся провернуть и в обратном направлении.

На этот раз мошенники притворяются арендаторами и просят доверчивого собственника позволить оплатить приглянувшуюся им квартиру заранее: якобы через тот же самый сайт, на котором и было найдено объявление.

Перевести нужную сумму просто на карту подставной арендатор опасается: вдруг обманут? Такая политика сбивает с толку — ведь мошенником выставляют хозяина!

Спустя несколько минут с сообщением «оплатил!» мошенник присылает фейковую ссылку на получение денег. Пройдя по ссылке, хозяин обнаружит свое объявление (оно уже сгенерировано ботом) и просьбу ввести данные карты, на которую сервис сейчас переведет деньги, уплаченные «арендатором».

БЕЗОПАСНОСТЬ. Никогда не проходите по ссылкам на оплату или для получения оплаты (тем более если получаете эти ссылки от новых знакомых).

«Фишеры» («рыбаки»)

Суть схожа с сюжетом «сказочников». Мошенники просят оплатить что-либо через подставной сайт, дизайн которого полностью совпадает с дизайном гораздо более известного и проверенного ресурса. Жертва думает, что внесла оплату на проверенном сайте, но это не так.

Фишинговые сайты способны копировать даже самые известные площадки с объявлениями. 

БЕЗОПАСНОСТЬ. Распознать их достаточно легко: всегда обращайте внимание на адрес ссылки: ciian.ru, cian-rf.ru и прочие нестандартные способы написания — точно не к добру.

«Информационное агентство»

Мошенники публикуют крайне заманчивое объявление, но вместо просмотра квартиры настаивают, что потенциальным арендаторам сначала надо приехать в офис. Аргументов для такого визита находится достаточно, начиная с желания собственника и необходимости подписать документы и заканчивая международной практикой.

Уже в офисе мошенники умудряются получить с клиента деньги и подпись в договоре под строчкой о выполненных обязательствах и об отсутствии претензий (иногда ради этого мошенники звонят подставному лицу, изображающему собственника той самой квартиры из объявления, и «договариваются» о встрече на квартире через пару часов).

Мошенничества на зарубежных рынках недвижимости

Разумеется, позже выясняется, что собственник на встречу не приехал, а дом вообще нежилой. На этом этапе мошенники разводят руками, напоминают, что они оказывали лишь информационные услуги, связав арендатора с арендодателем, и предлагают другие варианты — чаще всего неликвидные.

Арендатор от этих вариантов отказывается, но деньги за услуги забрать уже не может: договор-то подписан, претензий нет. 

БЕЗОПАСНОСТЬ. Чтобы не попасть в такой переплет, помните: все встречи по поводу аренды квартиры проводятся только на месте вашего будущего проживания. Никаких офисов и подписаний до реального просмотра!

«Дешевые» квартиры

«Коммунальщики». Тут вам попадутся не столько мошенники, сколько просто не очень добропорядочные граждане. В объявлении они напишут, что аренда квартиры обойдется в условные 30 тыс.

рублей (и вы, конечно, рассмотрите этот вариант, потому что аналогичные соседние обойдутся уже в 40 тыс.), но мимоходом собственник упомянет еще и про «коммуналочку — там немного».

Под «немного», скорее всего, будут подразумеваться те самые 10 тыс. рублей разницы.

Вы тем временем успеете полюбить квартиру как родную — на то и расчет. Вычислить финт легко: странный дисконт выдает его с головой.

«Есть такая же, но чуть дороже». Еще один вариант развода на ту же тему — фраза «эта квартира сейчас недоступна» («после пожара», «нынешние жильцы продлили аренду на месяц», «у вас не та форма бровей»). Но, конечно, «есть очень похожая, только чуток подороже, посмотрим ее?»

БЕЗОПАСНОСТЬ. Не ведитесь на «дешевые» квартиры.  Если можно сдать квартиру по той же цене, что и аналогичные, дешевле это делать никто не будет.

  • «Лидогенераторы»
  • Мошенники научились продавать недобросовестным агентствам контактные данные и информацию об интересах тех людей, которые когда-либо интересовались арендой жилья, — лиды.
  • Схема проста: мошенники подают красивые объявления о сдаче райских кущ в аренду (о том, что кущи фейковые, знают только авторы затеи) и подробнейшим образом выясняют предпочтения тех потенциальных клиентов, которым не повезло по этому липовому объявлению позвонить.
  • Далее мошенники составляют собственную базу клиентов, после чего выкупившие ее агентства начинают названивать им и предлагать уже реальные (но далеко не такие райские, как квартира-приманка) варианты.

БЕЗОПАСНОСТЬ. Совет стандартный: не покупайтесь на слишком красивые и одновременно слишком дешевые варианты. Если же любопытство взяло верх, уточняйте, что вам нужен только этот эдем, и никакой иной.

Собрать залоги и исчезнуть Мошенничества на зарубежных рынках недвижимости

«С миру по нитке». Мошенники арендуют вполне симпатичную квартиру, сдающуюся посуточно, подделывают документы о праве собственности и подают объявление о долгосрочной аренде.

В течение нескольких последующих дней они благополучно договариваются сразу с несколькими будущими арендаторами о сдаче, получают с каждого залог и оплату за первый месяц, после чего испаряются вместе с деньгами.

БЕЗОПАСНОСТЬ. Распознать такой вид мошенничества довольно легко: вас должны насторожить отсрочка заселения и слишком уж выгодные условия. Если эти два фактора сходятся на одном объекте, проверьте на сайтах с объявлениями об аренде недвижимости, не сдается ли присмотренная вами квартира посуточно.

«Хамовники» («ткачи»)

Двойной обман. Сначала этот вид мошенников обманывает риэлтора, аккаунт которого заработал себе статус «работаю честно», а затем, действуя от его лица, — клиентов.

Сюжет этой басни таков: «ткачи» обращаются к риэлтору якобы по рекомендации и предлагают заплатить им комиссию, но предупреждают, что арендаторов они хотят выбрать самостоятельно.

Поэтому риэлтор должен в опубликованном от своего имени объявлении указать номер телефона мошенников, то есть, простите, «ткачей».

Далее риэлтору высылаются данные по квартире (не факт, что она существует), затем воспроизводится та же схема, что и с «володельцами» («заплатите за просмотр» или «забронируйте, так как кандидатов много»), только уже от имени добропорядочного риэлтора — в эпилоге модераторы его незаслуженно накажут. 

БЕЗОПАСНОСТЬ. Вычислить такой развод реально лишь по предложению заплатить вперед.

«Эвакуаторщики»

Мошенничества на зарубежных рынках недвижимости

Подсказываем: нет, не берете, потому что это самый классический развод.

БЕЗОПАСНОСТЬ. Распознается на этапе изучения объявления. Если слишком дешево для такой красоты — пора начать подозревать неладное.

Еще один небольшой лайфхак: проверьте, соответствует ли панорама с «Яндекс.Карт» тому, что представлено на фотографиях — во всяком случае вид из окна и на дом сопоставить вполне получится.

«Мозгоклюи»

Полноценными мошенниками их назвать сложно: обман заключается лишь в том, что вы нужны таким «работничкам» только как массовка.

Да, квартиру вам предоставят (и даже оплату попросят только постфактум), но процесс подбора будет настолько долгим, нервным и в результате некачественным, что результат радости не принесет.

Зато ваше присутствие позволит такому агентству заявить о своей востребованности.

Ну и заключение. Саперы и риэлторы часто говорят: если чутье подсказывает, что где-то что-то не так, скорее всего, так оно и есть. Проверьте дважды. Перечитайте трижды. И пойдите другим путем.

Благодарим за помощь в подготовке Алексея Домео, модератора Циан.

Иллюстрации: Анна Чигарова, Дмитрий Максимов 

Мошенничества на зарубежных рынках недвижимости

729 просмотров · Обновлено

С мошенничеством можно столкнуться в любой стране. Покупка недвижимости за рубежом — само по себе рискованное предприятие, поэтому нужно внимательно подходить к выбору как объекта, так и агентства недвижимости.

Традиционно безопасными считаются Германия, Австрия, Швейцария, Франция и другие страны с устоявшимися рынками недвижимости. С особой осторожностью следует покупать жилье в Египте, Турции, Болгарии и некоторых других странах.

Риелторские хитрости

Агентства недвижимости выступают в роли посредников при заключении сделки. Их основная задача — найти нужный объект и предоставить клиенту информацию о нем, за что они и получают комиссионные.

Покупателям часто не хватает времени на самостоятельный поиск сведений, необходимых для сделки, поэтому приходится доверять риелторам. А они, к сожалению, иногда пренебрегают интересами клиентов.

Один из распространенных способов обмана — двойная комиссия.

Читайте также:  Как написать обращение в налоговую образец

Во многих странах работу посредников должен оплачивать только продавец недвижимости, но агенты часто пользуются неопытностью и доверчивостью иностранцев и взимают плату как с продавцов, так и с покупателей.

Стоит помнить, что вы не обязаны оплачивать услуги риелторов в Великобритании, Египте, Испании, Финляндии, на Кипре и в некоторых других странах.

Не стоит пользоваться услугами юриста, которого предлагают риелторы. Гораздо дешевле обойдется работа независимого специалиста. Если агентство недвижимости советует «своих» юристов или ипотечных брокеров, это означает, что вам, скорее всего, придется переплачивать.

Например, в Великобритании были случаи, когда юридические компании, чтобы опередить конкурентов, давали взятки агентствам недвижимости (около 300 фунтов стерлингов), чтобы те делились клиентурой.

Результатом такого «сотрудничества» стали завышенные комиссии, которые взимались с ничего не подозревающих покупателей.

Так, при оформлении сделки купли-продажи двухкомнатной квартиры стоимостью 235 000 фунтов стерлингов с клиента взяли за юридические услуги 649 фунтов. Из них 351 фунт присвоило агентство недвижимости «за содействие».

Некоторые риелторы стараются сбыть заведомо неликвидные дома. В Европе есть немало объектов, которые во время кризиса потеряли до 50 % стоимости из-за неудачного местоположения, плохого качества или слабо развитой инфраструктуры. Поэтому низкие цены должны насторожить.

Кроме того, агенты недвижимости могут «случайно забыть» проинформировать покупателя о важных ограничениях — например, о том, что в доме запрещено делать ремонт. Особенно это касается исторических зданий , владельцы которых должны получить разрешение у властей, прежде чем чинить крышу или заменять мебель, окна и двери.

Покупка с подвохом

Может оказаться, что человек, продающий недвижимость,— вовсе не законный владелец, а, например, арендатор, как это случилось в Великобритании несколько лет назад.

Анджела Харгривз, похитившая документы у хозяйки жилья, попыталась продать виллу в викторианском стиле за 910 000 фунтов стерлингов. Суд приговорил ее к 200 часам общественных работ.

Чтобы не попасть в подобную ситуацию, нужно обратиться к услугам квалифицированного юриста, который проведет экспертизу документов и подтвердит право собственности.

Также не рекомендуется заключать сделки удаленно, лучше встретиться с продавцом лично. Так, несколько лет назад в Нью-Дели (Индия) мошенник через Интернет продал иностранцу за 420 000 фунтов стерлингов дом премьер-министра. Покупатель понял, что его обманули, только когда попытался переехать в новое жилье.

Не все покупатели требуют документы на право собственности. Между тем, жилье может оказаться местом общего пользования. Так иногда происходит во Франции, где мошенники продают мансарды и сады, находящиеся во владении всех жильцов дома.

Рискованная недвижимость от застройщиков

Есть большой риск при покупке недвижимости off-plan (до завершения строительства). В этом случае покупатель вносит задаток (10–30 %), а затем доплачивает сумму частями.

Между тем, многие застройщики бесперспективны; например, в Болгарии каждая пятая строительная фирма — банкрот.

Перед покупкой недвижимости на стадии строительства стоит поинтересоваться состоянием дел компании, почитать отзывы в Интернете, ознакомиться с завершенными проектами. Основным критерием надежности застройщика служит большой опыт работы на рынке строительства.

Если дома возводятся на заемные деньги и земля стоит дешево, а у компании нет ликвидных активов, то продавать объект невыгодно, и стройка порой затягивается на годы. Чтобы избежать проблем с долгостроем, нужно убедиться, что в договоре прописаны штрафные санкции и обязательства продавца вернуть покупателю задаток в случае задержки строительства (например, дольше, чем на два года).

Строительные фирмы с хорошей репутацией страхуют объекты, чтобы защитить потенциальных покупателей. Поэтому при покупке недвижимости off-plan стоит обращаться только в проверенные фирмы.

«Очень немногие строительные компании страхуют объекты. Удостоверьтесь, что вы имеете дело с компанией с хорошей репутацией, иначе вы рискуете потерять задаток, так же как и дом»,— говорит Деннис Филипс, глава консалтинговой компании John Howell & Co.

Случается так, что власти признают строительство незаконным и прекращают его, а покупатели теряют свои деньги.

В 2010 году в Коста-дель-Соль около 400 иностранцев, из которых 300 — граждане Великобритании, потеряли в общей сложности 34 млн фунтов стерлингов при покупке квартир off-plan в жилом комплексе. Многие оставляли задаток в размере 70–80 тыс. фунтов стерлингов. Строительство признали незаконным, и оно было прекращено.

Если возникла похожая ситуация, следует обратиться в местные инициативные группы, которых в Испании достаточно много: например, Abusos Urvanisticos Lliber — No, Spanish Property Action Group и другие. Такие организации создаются для того, чтобы подать коллективный иск в суд и вернуть деньги обманутым покупателям.

В трудных случаях даже требуется помощь правительств родных стран покупателей.

Например, в конце 2010 года правительство Великобритании назначило советника по зарубежной недвижимости, задача которого — связываться с инициативными группами и помогать решить проблемы, возникшие у британцев, владеющих недвижимостью в Испании. Однако сделать это будет непросто, поскольку ни одно иностранное государство не имеет права вмешиваться в законодательную систему Испании.

Кроме того, в Испании тысячи домов построены незаконно, то есть либо у владельцев нет разрешения на строительство, либо документы не соответствуют действительности. В 2010 году около 5 000 иностранцев в Альмерии, на юге страны, находились под угрозой потери жилья, потому что, согласно испанским законам, их нелегально построенные дома должны быть снесены.

«В испанском законодательстве слишком много прорех, и это развязывает руки мошенникам. Много недобросовестных промоутеров, застройщиков, агентов недвижимости, юристов, нотариусов, представителей муниципальных властей… Их главная цель — заработать как можно больше денег в короткие сроки. Их не заботит моральная сторона вопроса, не говоря уже о законах и коррупции.

Некоторые иностранные покупатели недвижимости столь наивны, что считают, будто в Испании все будет работать так же отлаженно, как в Великобритании или Северной Европе, но это просто „воздушные замки“.

К тому же суды здесь работают крайне медленно, а других способов решения проблем очень мало»,— говорит Чарльз Свобода, вице-президент инициативной группы из Валенсии Abusos Urvanisticos Lliber — No (AULN).

А в Болгарии строительные компании часто продают иностранцам недвижимость чуть ли не на треть дороже, чем болгарам. К тому же, застройщики не всегда упоминают в контракте купли-продажи, что новое жилье облагается НДС по ставке 20 %. Поэтому нужно заранее собрать всю информацию о налогах и комиссиях.

В Турции часто продаются жилые дома с документами, согласно которым их можно использовать только как общественные здания. Эти нарушения особенно характерны для курортных городов, таких как Бодрум, Фетхие и Алания.

Турецкие налоговые органы могут потребовать подтверждение рентного дохода и наложить штрафы, если собственнику не удастся его предъявить. В худших случаях от владельцев могут потребовать продать дом или даже снести его.

Аферы строителей

Разорить могут не только застройщики, но и строители, делающие ремонт.

В конце 2010 года в Великобритании судили строителей-мошенников, которые предлагали пожилым людям дорогостоящие услуги. В результате их деятельности пострадало около 1 600 человек. Пенсионеры в возрасте 70–80 лет платили за фиктивную оценку имущества и ремонт, который на самом деле не требовался. Таким образом обманщики заработали более 1,5 млн фунтов стерлингов.

Например, недобросовестные строители предлагают починить проводку. Основной аргумент: «Ваш дом сгорит этой же ночью, если мы вам не поможем».

В другом эпизоде 75-летней пенсионерке предложили заменить черепицу по 60 фунтов стерлингов за штуку, потому что ее крыша «вот-вот рухнет».

Был случай, когда собственник заплатил 82 000 фунтов стерлингов за ремонт, который на самом деле стоит всего 14 000 фунтов.

Как не стать жертвой мошенников

  • Низкая цена должна насторожить. Возможно, продаваемый объект неликвиден или имеет другие проблемы. Например, в Болгарии дешево стоят квартиры в районах, где живут цыгане.
  • Обращайтесь только в профессиональные, надежные и проверенные агентства с хорошей репутацией, лучше по рекомендациям соотечественников.
  • Обращайтесь к юристу, которого рекомендовали ваши знакомые, или к специалисту, которого вы знаете лично, даже если его услуги обходятся дорого. Идеальный вариант — найти в России юриста, сопровождающего сделки за рубежом. Не стоит пользоваться услугами специалистов, которых советует агентство недвижимости.
  • Потребуйте, чтобы агентство проинформировало вас обо всех платежах и комиссиях.
  • Не рекомендуется участвовать в сделках по схеме cash back (возврат наличных за покупку), вместо этого лучше попросить скидку.
  • Лучше не решать вопросы удаленно, а лично встретиться с продавцом.
  • Если вы покупаете недвижимость off-plan, нужно как можно больше узнать о застройщике: как долго он на рынке, нет ли у него финансовых трудностей, есть ли разрешение на строительство и право собственности на землю.
  • Если вы приглашаете специалистов из фирмы, занимающейся ремонтом зданий, попросите документы, подтверждающие законную деятельность компании. Удостоверьтесь, что адреса и телефоны организации соответствуют действительности.

Если вы все-таки пострадали от мошенников, будь то риелторы или строительные компании, воспользуйтесь услугами независимого юриста, который поможет решить проблему. Можно также обратиться в ассоциации по защите прав иностранных покупателей, которые существуют в некоторых странах.

Самые популярные аферы при покупке квартиры — Вторичное жильё — Журнал Недвижимости

Все статьиАналитикаАрендаДизайнНовостройкиСпецпроектВторичное жильёГлавнаяЖурналВторичное жильё

В поисках квартиры мечты вы долго взвешивали все за и против и проделали большую работу, выбирая своё будущее жильё. Наконец идеальный вариант найден, и вы собираетесь заключить сделку. Как не попасть в ловушку мошенников и не потерять деньги? Рассказываем о самых популярных способах «развода» и о том, как их избежать.

5 июня 2018

Вы нашли очень дешёвую квартиру-студию, она находится не в центре города, а в коттеджном посёлке или за городом. Отлично! Свежий воздух и красивая природа по бросовой цене. Вы купили её и радуетесь. А в один прекрасный день на доме появляется объявление, что он признан незаконной постройкой и будет снесён.

От отчаяния вы решаете срочно продать квартиру, но и это невозможно, потому что у вас в документах написано, что собственность в вашем доме долевая. Это значит, что, заключив сделку, вы получили в собственность не конкретное помещение, а только долю в доме.

Чтобы продать свою долю, придётся получать согласие всех содольщиков.

Как себя обезопасить:

  • Помните, что скупой платит дважды, а подарков в сфере недвижимости не бывает. Если вы нашли необыкновенно дешёвую квартиру, скорее всего, с ней что-то не так.
  • Если речь идёт о Подмосковье, такая квартира будет продаваться за городом, но в южных регионах, где эта схема особенно популярна, подобные варианты встречаются и в черте города. В любом случае не покупайте квартиру ни в частном доме, ни в таунхаусе. Речь не идёт о покупке дома или таунхауса целиком — это, разумеется, вполне законно. Покупать доли тоже можно, но нужно понимать, что доли — это не квартиры.
  • Загляните в выписку из ЕГРН. Если собственник уже успел продать какую-то долю в объекте недвижимости, это будет занесено в выписку, и вы поймёте, что он продаёт не квартиры, а только доли. В выписке может быть записан и только один владелец — значит, вы первый покупатель. В этом случае внимательно читайте договор.
  • В договоре купли-продажи обязательно будет написано, квартиру или долю в объекте недвижимости вы покупаете. Если написано, что вы приобретаете долю, не покупайте.
  • Продажу доли часто предлагают оформить дарением (мол, так проще и удобнее, чтобы не согласовывать с другими дольщиками). Не соглашайтесь на это! Такая сделка в любой момент может быть признана недействительной, ведь отдавать деньги за договор дарения незаконно. Подписывайте только договор купли-продажи.
Читайте также:  Можно ли записать ребенка на фамилию отца, если брак не зарегистрирован в 2021 году

Квартира, переоборудованная из комнаты

Вы нашли квартиру значительно дешевле, чем в окрестных домах, — вот это удача! Купили. Спешите переехать в новый дом и радуетесь жизни, пока на пороге не появляется представитель жилищной инспекции.

Он говорит, что ваша студия была переоборудована из комнаты в квартире, все сделанные перепланировки — проводка воды, вытяжка и гидроизоляция, создание отдельного санузла — незаконны, и даёт три месяца на то, чтобы вернуть всё в первоначальное состояние.

В итоге вместо собственной студии вы получите комнату в типичной квартире с общими кухней, входом и санузлом. Это даже хуже, чем комната в коммуналке, потому что комната в коммуналке оформляется соответствующим образом в ЕГРН и её можно продать.

Продать же свою «квартиру» у вас не получится: как и в первой афере, вы купили не помещение, а только долю в квартире, и, чтобы продать свою долю, вам придётся получить согласие собственников других долей.

Как себя обезопасить:

  • Неожиданно дешёвая квартира среди предложений в районе, где недвижимость обычно стоит намного дороже, должна стать первым звоночком. Проверяйте стоимость схожих квартир — она должна быть более или менее на одном уровне.
  • Квартира с общим входом-прихожей на несколько квартир тоже должна вызвать подозрения (не путать со спроектированным при строительстве здания тамбуром или коридором). Даже если в ней есть отдельный санузел и кухня, скорее всего, она была переделана из обычной комнаты. Посмотрите планировки таких же квартир на других этажах в этом же доме в истории объявлений на Яндекс.Недвижимости.
  • Требуйте у продавца оригинал технического паспорта на квартиру. В нём будет первоначальный план квартиры. Сравните его с тем, что есть на самом деле.
  • Внимательно читайте договор купли-продажи. В нём чётко прописано, что именно вы покупаете — квартиру или долю. Если написано, что вы приобретаете долю, не покупайте.

Фальшивые документы

Вы выбрали квартиру. Встречаетесь с «собственником». У него с собой полный пакет документов, включая договор купли-продажи или свидетельство о праве на наследство и выписку из ЕГРН, которая подтверждает, что именно он — собственник квартиры. Он даёт вам и свой паспорт.

Вы уверены, что всё в порядке, ведь есть полный пакет документов. Вы покупаете квартиру. А затем в один прекрасный день на пороге вашей квартиры появляется её истинный владелец и сообщает, что квартиру вам продал человек, которому она не принадлежала.

Все документы на квартиру, которые он вам показывал, были поддельными. Суд признаёт сделку недействительной, вы лишаетесь и денег, и квартиры. Подделка документов — классическая схема обмана.

Обычно, чтобы провернуть такое, злоумышленник снимает квартиру на длительный срок, подделывает все документы на неё, а потом ищет покупателей.

Вы можете и не успеть подписать договор купли-продажи. Часто злоумышленники под видом продавца приглашают посмотреть квартиру и просят за неё задаток, мол, желающих много, но если внесёте аванс, квартира точно достанется вам.

Вы не проверяете толком документы и, поддавшись на уговоры, отдаёте продавцу под расписку запрошенные 50, а то и 200 тысяч рублей. Когда приходит время договариваться о новой встрече, оказывается, что его телефон выключен, а сам он скрылся в неизвестном направлении. В квартире живут уже другие люди.

Да, у вас осталась расписка, но человека-то уже всё равно не найти.

Как себя обезопасить:

  • Максимально тщательно проверьте все документы. Не потекли ли печати, не отслаивается ли ламинат на страницах в паспорте, все ли водяные знаки на месте — они есть на цветных свидетельствах о собственности старого образца и нотариальных документах, например свидетельствах о праве наследования.
  • Сверьте подписи на документах и в паспорте.
  • Просветите все документы под ИК-лампой: на странице с фотографией появится широкая желтая волнистая линия (она обязательно должна заходить на фотографию), появится светящаяся надпись «паспорт».
  • То, что вы проверили часть документов и уверены, что они в порядке, не означает, что действительны все документы. Иногда злоумышленники получают документы на квартиру и подделывают только паспорт владельца. Тщательно проверяйте вообще все документы.
  • Требуйте у продавца еще что-то, чем он может подтвердить свою личность, например, заграничный паспорт или права — подделать такое количество документов гораздо труднее, чем один только паспорт.
  • Прежде, чем отдавать задаток за квартиру, закажите электронную выписку из ЕГРН, чтобы понять, кто истинный собственник квартиры. Все документы и договоры подписывайте только с ним лично.
  • Отдавайте деньги только продавцу, с которым заключаете сделку, и только после того, как проверите все бумаги на подлинность. Составьте с ним расписку о получении денег и не вносите крупные суммы. Как правило, сумма задатка не превышает 50 000 руб.

Двойник

Вы нашли приятную квартиру. Встречаетесь с собственником, и он показывает документы. Все они в порядке, вот только он сам что-то не очень похож на свою фотографию в паспорте. Говорит, постригся и располнел.

Что ж, бывает! Вы отдаёте деньги и оформляете договор купли-продажи. А потом объявляется человек, который утверждает, что квартира на самом деле принадлежит ему, — все документы у него украли, но он без труда докажет свою правоту.

Суд признаёт сделку незаконной, вы теряете и свои деньги, и купленную квартиру.

Как себя обезопасить:

  • Бывает и так, что в руках у мошенников оказываются оригинальные документы на квартиру и паспорт владельца. Вооружившись ими, на сделку приезжает не собственник, а очень похожий на него двойник. Будьте очень внимательны, сверяйте фотографию в паспорте и лицо человека, который приехал на сделку.
  • Обратите внимание на подписи в документах — они точно одинаковые?
  • При малейших сомнениях просите у собственника другие документы, подтверждающие личность, например загранпаспорт и права — подделать такое количество документов сложно.

Занижение цены в договоре

Вы выбрали квартиру, проверили все документы на неё, документы собственника и готовы подписать договор. Владелец начинает умолять вас написать в договоре сумму меньшую, чем реальная стоимость квартиры. Давит на жалость, мол, придётся заплатить много налогов.

Вы соглашаетесь и подписываете договор, в котором стоит заниженная стоимость квартиры. Вместо 5 млн рублей, которые вы заплатили, в нём указан 1 млн. Проходит время, вы радуетесь жизни в новой квартире — и вдруг появляется незнакомец.

Он представляется юристом, сообщает, что человек, продавший вам квартиру, объявлен банкротом, и угрожает расторжением сделки. По закону, если человека признают банкротом, все сделки, которые он заключал за последние три года, действительно аннулируются.

В этом случае, если вы добьётесь возврата денег, вам вернут только ту сумму, которая написана в договоре, — 1 млн рублей. «Чтобы этого избежать, нужно заплатить», — предлагает незнакомец и начинается вымогать у вас любую сумму на своё усмотрение.

Как себя обезопасить:

  • Не соглашайтесь на занижение стоимости квартиры в договоре. Для вас как покупателя никакой выгоды в этом нет, и вы смело можете требовать указать в договоре полную сумму. Продавец, если он не мошенник, должен пойти на ваши условия.
  • Проверьте продавца на риск банкротства. Это можно сделать на сайте Службы судебных приставов, в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве и на сайте Арбитражного суда. Ни в коем случае нельзя заключать сделку с банкротом: если вы купите у него квартиру, её потом заберут в пользу кредитора.
  • Какой бы договор вы ни подписывали, всегда внимательно читайте его от начала и до конца.

Скрытая комиссия

Вы встречаетесь с недобросовестным риелтором, который показывает выставленную на продажу квартиру. Вам она нравится, и вы соглашаетесь на сделку. Всё происходит без участия собственника: риелтор уверяет, что владелец — человек занятой и поручил ему вести все дела. Вы соглашаетесь и готовы отдать за квартиру требуемую сумму, например, 6 млн рублей.

При этом в расписке о получении денег, под которой стоит подпись собственника, и в договоре купли-продажи указано на 500 тысяч рублей меньше — 5 500 тысяч рублей. Когда вы спрашиваете, почему так, риелтор говорит, что 500 тысяч — это аванс за квартиру, который вы вносите агентству. И квартира продаётся только на таких условиях.

Другой вариант: риелтор говорит, будто один из собственников квартиры хочет получить эти деньги без ведома остальных (они в ссоре) и таковы условия сделки. В этом случае недобросовестный риелтор предлагает поместить дополнительные 500 тысяч рублей в отдельную ячейку (или на отдельный счёт, в зависимости от того, какой способ передачи денег вы выбрали). Вы соглашаетесь.

Поздравляем: риелтор обманул вас на 500 тысяч рублей.

Как себя обезопасить:

  • Обсуждайте стоимость квартиры только с собственником, настаивайте на полной открытости сделки.
  • Отдавайте деньги исключительно собственнику квартиры и только проверив все документы.

Собственник «передумал» через какое-то время

Вы купили квартиру у милой старушки. Никаких подозрений её поведение не вызывало, но на всякий случай вы попросили у неё справку из ПНД (психоневрологического диспансера), и она её принесла.

Вы спокойно отдали деньги, получили все необходимые документы и сделали в квартире хороший ремонт.

И в один прекрасный (на самом деле — не очень) день на пороге возникает старушка или, скорее, кто-то из её родственников или представителей и сообщает, что пенсионерка не осознавала, что делает, продавая квартиру, вот справка, что она не отдаёт отчёт в своих действиях.

Поэтому квартиру с ремонтом придётся вернуть. А деньги? Ну, бабушка не помнит, что там с деньгами, — вот же справка. Постойте, а как же справка из ПНД, которую вам предъявили перед заключением сделки? А справка липовая: оказывается, никто в ПНД старушку не видел.

Как себя обезопасить:

  • Лично сходите с продавцом за справкой в ПНД. Если продавец отказывается, это уже тревожный звоночек. Не можете сходить вместе? Проверьте подлинность справки потом, сходив к врачу, который её выдал.
  • Закажите экспертизу на сделку, чтобы продавец прошёл освидетельствование прямо перед подписанием документов.
  • Пригласите на сделку нотариуса, чтобы он сделал заверенную запись.
  • Убедитесь, что нотариус сделал запрос в суд для подтверждения того, что собственника не признавали недееспособным (это можно сделать только по решению суда). С 1 февраля 2018 года нотариусы обязаны это делать.

Авторы: команда Яндекс.Недвижимости и Гурам Базадзе. Иллюстратор: Наташа Джола

Leave a Comment

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *